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Digital Realty Trust(DLR)는 미국 상장 데이터센터 특화 리츠(REIT)로, 전 세계 50여 개 도시에 300개 이상의 데이터센터를 소유·운영하며 코로케이션, 인터커넥션, 파워드 셸 임대 서비스를 제공한다.
AI 학습·추론 인프라 수요 폭증으로 하이퍼스케일러(AWS·Azure·Google)의 데이터센터 캐팩스가 2025~2027년 사이 수천억 달러 규모로 집중되고 있으며, DLR은 전력 확보·입지·허가가 완료된 기존 캠퍼스를 통해 즉각적인 수요 수용이 가능하다. 신규 진입자가 전력 계약·부지·허가를 확보하는 데 5~7년이 소요되는 공급 제약 구조에서 DLR의 기보유 자산은 희소성 프리미엄을 가진다. 장기 임대 계약(평균 5~10년) 기반의 안정적 임대료 수입에 더해, 계약 만료 시 재협상 렌트 상승(mark-to-market)이 FFO 성장 동인으로 작용한다.